不動產

日本不動產投資說明書(2024年更新)

最後更新於: May 13, 2024
jpn

不動產市場概況

在最近的幾個月間,日本的不動產市場在1990年的泡沫後,又重回了許多外國投資人的標的。這不僅是因為日本在疫情後的經濟成長,同時近期的日幣下跌也是直接導致外國投資流入的主要因素。以東京地區的房地產為例,根據日本不動產研究所的資料顯示,在過去的六個月(2023/9-2024/2)期間幾乎每個月價格都在成長,其平均價格更是超過了1億1千多萬日幣,創下歷史新高。

而在商用不動產來說,日本主要都市的商辦其空置率更是維持在非常低的水準,Collier 近期所發佈的報告更指出,其商辦租金在去年年底期間也創下近年的新高。工業不動產也隨著製造業回流,以及像是台積電一般的外國製造商的投資而蓬勃發展,而這也讓日本的不動產,不同於許多國際城市一般,有基礎層面的成長結構,使得整體不動產發展的向上潛力顯的更具可持續性。

同時,來自外國(尤其是中國)的富有人群,也在近年隨著中國自身經商環境的下降,而開始大規模的投資不動產,通常鎖定價位較高的住宅大樓。再加上日本國民自身的富有人群的增加以及資產與收入成長,也讓日本整體房市推出了更多高品質的住宅,開發商的獲利也在此基礎上得以增加。以三井不動產與三菱地所為例,在過去的一年,其股價的增幅即高達了80%,而其他不那麼專注於高價住宅大樓的開發商,雖然可能也出現成長,但是幅度即沒有那麼顯著。

房價歷年變化(2010 = 100)|計算通膨
Note: (2010=100)|以實質房價計算(Real)

房價成長率(2010至今)

21.5 %

房價成長率(疫情至今)

10.2 %

平均每平方米價格

USD

平均每平方米租金

USD

房價歷年成長率|不計算通膨
Note: (%)|以名目計算

外國人購買不動產限制

對於外國的自然人來說,日本的不動產幾乎可以說是沒有限制,不需要日本國籍、居留證、且財產權沒有時間的限制。只不過倘若沒有在該國的工作經驗(流水、繳稅紀錄),貸款上也會相對受限。

在商業不動產的角度來看,根據1997年的《外匯及外貿法》,非居民外國人在日本購置非居住用途的房地產時必須通知財務省。 外國公司和合資企業可以自由購買土地和建築物,前提是他們的投資已獲得批准。實際上,外國公司通常會在投資申請中協商這些購買事宜,並將這些資訊納入其中。 真正的購買只在項目獲得批准後進行。 中央和地方政府會提供有關工業園區可用空間及其租售條款的資訊。 負責開發全國公共工業園區的小型及中型企業及區域創新組織,是協助外國投資者購地的最重要來源,該組織也與日本貿易振興機構緊密合作,為外國投資者提供初期支持。

建設公司環境

不動産經濟研究所(總部位於東京新宿)依據2023年的供應實績,製作了按賣主集團分類的供應戶數排名。調查範圍涵蓋全國的新築分譲公寓,包括定期租賃權公寓以及首都圏(東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣)之外地區的投資用單間公寓。同時,聯合開發的物件將依照賣主的事業比例,分配供應戶數。該公司每年2月會與『全國公寓市場動向』報告一起公布賣主企業的供應戶數排名。

根據報告,全國供應戶數排名第一的是Open House集團,連續三年保持領先,供應戶數達到5,156戶,持續保持在5,000戶以上。其中,Presence Corporation 供應了3,509戶,Open House Development供應了1,647戶。不過Open House體系的建案主要為單戶型態的房屋案件,故此比較不是外國投資人關注的建案類型。三井不動産(三井不動産Residential)以3,423戶位居第二,其中在首都圏以2,788戶的供應量居首。第三名至第五名分別為野村不動産(3,061戶)、住友不動産(2,859戶)和Takara Leben集團(2,156戶)。後續名次的詳細數據如下:三菱地所 2,093戶、阿布基 1,986戶、大和屋 1,797戶、森Trust  1,607戶、阪急阪神東寶 1,590戶。前十名的供應戶數總計為25,728戶,占全國市場的38.7%。

重點建商

房屋仲介環境

根據「株式会社不動産経済研究所」所發布的數據顯示,2023年度日本的不動産市場持續活躍,但市場趨勢呈現分化。大型不動産開發案仍然在都市中心區域繁榮發展,主要是法人客戶的大規模交易持續增加。然而,在都外的地區,隨著不動産價格的上升,許多消費者開始觀望,導致購房需求下降。由於不動産市場在經濟循環中扮演重要角色,這種趨勢分化對經濟影響深遠。數據顯示,全國大型不動産公司中,70%以上報告手續費收入增加,但增加的交易數量只有30%,也反映出其高單的住宅建案為當前的主力產品。

此外,中古不動産市場的仲介業務在各大手不動産公司中受到矚目。排名中顯示不動産公司之間競爭激烈,尤其在個人消費者以及郊區市場。這些公司主要依靠個人購買者的交易,並在市場低迷時期面臨較大的挑戰。面對即將到來的經濟環境變化,這些公司需要策略性地調整業務焦點,以維持市場份額和盈利能力。這一系列的報告和數據提供了對日本不動産市場深入的洞察,預示著未來市場發展的可能趨勢和挑戰。

重點仲介

聚焦風險

基於日本的地理位置,以及其地緣政治之特性,日本所面臨的潛在風險是多面向的。從地震、海嘯、亦或是颱風類型的天然災害;到中美貿易戰的站隊、台海危機的影響、美軍的行動等地緣政治危機;還有日本強化外國投資之限制、貨幣風險、美國增加日本商品之關稅、中國限制日本商品進口等因素。這些潛在風險對不動產的影響都將非常可觀,不過我們要從兩個角度去做判斷,一為其發生之機率,二為其影響之程度以及區域。

中日與台海之地緣政治風險:東海的尖閣/釣魚台群島爭議、以及台海潛在的危機使中日兩國間的關係緊張,增加了潛在軍事對峙的風險。小規模衝突可能導致經濟關係中斷,中國可能針對日本施加經濟制裁,如禁止出口關鍵工業原料及限制遊客訪問,進而影響日本的不動產市場。這些經濟制裁可能提高建築材料成本,抑制不動產投資需求,並對依賴中國遊客的商業地產造成影響。投資者應密切監控局勢,評估地緣政治風險對市場的潛在影響,並制定適當的風險管理策略。

地震:2011年的311 9級大地震,以及其他七級的熊本地震(2016)、能登半島地震(2024),都進一步凸顯了日本對地震的高度脆弱性。日本首都東京更是位於地震多發區,約每70年就會經歷一次大地震。政府報告指出,若7級地震襲擊首都,可能導致約7,000人喪生並摧毀約500,000戶住宅。地震發生時間可能導致實際傷亡數字更高。特別是當地震影響到經濟中心如東京或大阪,對不動產市場的衝擊尤為顯著,不僅大量房屋損毀,還會導致地產價值短期內急劇下跌,保險需求激增,並對重建資源造成巨大壓力。對不動產投資者而言,這種情境強調了多元化投資位置的重要性,以分散因地震導致的高集中風險。投資者應評估其物業的地震保險覆蓋範圍,並考慮投資於提供抗震設計或改進的建築物。此外,熟悉地區的地震歷史和預期風險,能幫助投資者制定更有效的風險管理策略,如在高風險區域內選擇租賃而非購買。在戰略規劃中,應包括災後重建計劃和保險理賠流程,確保在災害發生後能迅速恢復運作,減少經濟損失。

限制外資:隨著全球競爭加劇,日本政府也許將加強了對外國直接投資和國內產業所有權的監管,特別是在房地產市場。這包括對外資審查與通報系統的擴大,要求海外投資者就導致擁有任何上市日本公司1%(或更高)股份的投資向政府發出事前通知,並可能進一步降低通報股份基準。這些變化可能導致外國購買日本房地產資產的限制增加,影響房地產市場的投資機會和回報。對於外國投資者而言,理解並適應這些新規定是至關重要的,他們應評估這些政策變化對投資策略的影響,並密切關注日本政府的政策動向,以確保投資符合最新的法律和監管要求。

取得資金

在日本,購買住宅和申請房屋貸款外國人來說沒有特別的限制。然而,如果沒有永久居留權(永住権),獲得貸款將會相對困難。日本的房貸有幾種類型,包括由地方自治體提供的公共貸款、由銀行提供的私人貸款和「Flat 35」貸款(由日本住宅金融支援機構運營的方案)。大部分購房者選擇私人貸款。過去十年,貸款利率一直非常低,導致70-90%的借款人選擇浮動利率貸款而非固定利率貸款。

外國人在日本購買土地(土地, tochi)或不動産物件(不動産物件, fudosan bukken)時沒有限制,但申請房貸往往比較困難,因為日本銀行不願意向可能不會長期留在日本的人借款。獲得永久居留權通常需要在日本居住10年,但也有一些例外情況,例如高技能人才並且移民系統上有足夠的積分。

在日本購買住宅的費用和應付的稅金與日本公民相同,包括印花稅(印紙税)、登記稅(登録免許税)和取得稅(不動産取得税),總費用可達購買價格的10%以上。另外,日本政府支持的Flat 35貸款方案提供長達35年的低固定利率,理論上可貸至物業價值的100%,但通常最高為90%。這些貸款不需要擔保人,只有符合住宅金融機構標準的物業才能申請。

地區評估

參考資料
  • 分析:小組分析
作者:不動產小組

我們的不動產小組聚焦在重點市場的住宅不動產、零售、以及工業不動產之變化,盼能協助投資人有效評估風險,潛在收益,並支撐決策。

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